Zakup nieruchomości w Hiszpanii od wielu lat przyciąga zagranicznych inwestorów. Jednak ciągnie za sobą ukryte koszty! Osoby planujące relokację oraz tych, którzy szukają drugiego domu w ciepłym klimacie. Costa del Sol pozostaje jednym z najpopularniejszych regionów. Oferuje stabilny rynek, silny popyt na najem oraz bezpieczeństwo prawne wynikające z przynależności do Unii Europejskiej. Problem polega na tym, że znaczna część kupujących koncentruje się wyłącznie na cenie widocznej w ogłoszeniu. Ludzie traktują ją jako ostateczny koszt inwestycji. W praktyce jest to jedno z najczęstszych i najdroższych błędów.

Różnice cen – ukryte koszty, o których nie wiesz!

W 2026 roku różnica pomiędzy ceną ofertową a rzeczywistym kosztem zakupu jest większa niż kiedykolwiek wcześniej. Wynika to z rosnących obciążeń podatkowych i wyższych kosztów obsługi prawnej. Nie zapominajmy też o coraz większej liczby formalności oraz rosnących standardów technicznych nieruchomości. Zrozumienie pełnej struktury kosztów jest kluczowe zarówno dla inwestorów, jak i osób kupujących nieruchomość na własne potrzeby.

Pierwszym i najbardziej znaczącym dodatkowym kosztem są podatki związane z zakupem. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego obowiązuje podatek od przeniesienia własności, czyli ITP. W Andaluzji stawka ta wynosi obecnie 7 procent wartości nieruchomości. Przy nowych inwestycjach sytuacja wygląda inaczej – kupujący płaci podatek VAT w wysokości 10 procent oraz opłatę skarbową AJD, która najczęściej mieści się w przedziale od 1 do 1,5 procent. Już na tym etapie całkowity koszt zakupu może wzrosnąć o kilkadziesiąt tysięcy euro.

Kolejną kategorią są koszty notarialne i rejestracyjne. W Hiszpanii przeniesienie własności musi zostać potwierdzone aktem notarialnym, a następnie wpisane do rejestru nieruchomości. Opłaty notarialne zależą od wartości transakcji, jednak w praktyce wynoszą zazwyczaj od 800 do 1200 euro. Do tego należy doliczyć koszt wpisu do rejestru nieruchomości, który najczęściej mieści się w przedziale 400–700 euro. Są to koszty obowiązkowe i niepodlegające negocjacji.

Obsługa prawna

Obsługa prawna to element, którego wielu zagranicznych kupujących nie docenia na etapie planowania budżetu. Hiszpański system prawny opiera się na zasadzie odpowiedzialności kupującego. Oznacza to, że wszelkie wady prawne nieruchomości przechodzą na nowego właściciela w momencie zakupu. Prawnik przeprowadza szczegółowe due diligence, sprawdzając m.in. tytuł własności, ewentualne hipoteki, zadłużenia, zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego, legalność zabudowy oraz zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej. Koszt takiej usługi wynosi zazwyczaj od 1 do 1,5 procent wartości nieruchomości, jednak jest to wydatek, który realnie chroni kapitał kupującego.

Do kosztów administracyjnych należy doliczyć uzyskanie numeru NIE, który jest obowiązkowy dla każdego cudzoziemca dokonującego zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Sam koszt urzędowy jest niewielki, jednak większość kupujących korzysta z pomocy pośredników lub prawników. To zwiększa wydatek do kilkuset euro. W przypadku zakupu zdalnego często konieczne jest również sporządzenie pełnomocnictwa notarialnego, co generuje dodatkowe koszty.

Wielu kupujących zapomina także o kosztach bankowych. Otwarcie konta w hiszpańskim banku, opłaty za prowadzenie rachunku, przelewy międzynarodowe oraz różnice kursowe mogą w skali roku generować zauważalne obciążenia. Przy finansowaniu zakupu kredytem hipotecznym dochodzą kolejne koszty, takie jak wycena nieruchomości, prowizje bankowe, obowiązkowe ubezpieczenia oraz dodatkowe opłaty notarialne związane z ustanowieniem hipoteki.

Koszty po zakupie? Tak.

Po finalizacji zakupu pojawiają się koszty stałe, które mają bezpośredni wpływ na opłacalność inwestycji. Podatek IBI, czyli lokalny odpowiednik podatku od nieruchomości, zależy od lokalizacji i wartości katastralnej, ale zazwyczaj wynosi od kilkuset do ponad tysiąca euro rocznie. Do tego dochodzi opłata za wywóz śmieci, koszty wspólnoty mieszkaniowej oraz bieżące rachunki za media. W przypadku nierezydentów obowiązuje również podatek od hipotetycznego dochodu, nawet jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana.

Osobną kategorią są koszty przygotowania nieruchomości do użytkowania. Nawet w przypadku mieszkań sprzedawanych jako umeblowane, nowi właściciele często ponoszą wydatki na doposażenie, wymianę sprzętów, instalację klimatyzacji, poprawę standardu lub dostosowanie nieruchomości do wynajmu. W praktyce budżet ten rzadko zamyka się w kilku tysiącach euro.

Podsumowanie

Sumując wszystkie elementy, należy przyjąć, że w 2026 roku całkowity koszt zakupu nieruchomości w Hiszpanii wynosi średnio od 10 do 14 procent ponad cenę ofertową. Dla świadomych kupujących jest to standardowy parametr, który uwzględnia się już na etapie wyboru nieruchomości. Dla pozostałych bywa to nieprzyjemnym zaskoczeniem, które potrafi zaburzyć całą kalkulację finansową.

Zrozumienie pełnej struktury kosztów pozwala podejmować racjonalne decyzje, unikać błędów oraz realistycznie ocenić potencjał inwestycji. Hiszpania pozostaje atrakcyjnym rynkiem, jednak tylko dobrze przygotowani kupujący są w stanie w pełni wykorzystać jego możliwości i zabezpieczyć swój kapitał w długim terminie.